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文｜谢九

万科一直被视为中国最优秀的房地产企业，但是，随着楼市持续下行，万科的债务危机也开始浮出水面。作为国内房地产业的一面旗帜，万科如果最终也扛不住债务危机，对房地产市场将带来深远影响。

万科的债务压力其实由来已久，过去两年，万科的股价大跌70%，其实就已经反映出了市场对万科的看法。

《上车家族》剧照

去年以来，关于万科债务危机的传言一直不断，不过，最近还是由穆迪公司正式揭开了万科债务危机的盖子。

由于对万科的偿债能力和销售业绩不乐观，3月11日，穆迪公司将万科的评级下调为“垃圾级”。穆迪还认为，在未来12个月至18个月内，万科的信用指标、财务灵活性和流动性缓冲将面临严峻考验，将来可能进一步下调万科的评级。

事实上，万科是国内房企当中最早意识到行业风险的企业，早在2018年，当时万科的掌门人郁亮就表示，房地产行业的转折实实在在到来了，并且喊出了“活下去”的口号。没想到的是，虽然早就意识到了风险，但万科最终还是走到了债务危机的边缘。

那么，万科的债务压力到底有多大呢？

先来看看万科的整体资产负债情况。万科的总资产为1.65万亿元，其中负债1.24万亿元，看起来还没有到资不抵债的程度，比如恒大，总负债远远超过了总资产，已经处于严重资不抵债的破产状况。和恒大相比，万科的资产负债状况还是要好很多，但这只是表面。

图｜视觉中国

房地产企业的负债是实实在在的，但是资产规模有很大的水分，尤其在当前楼市下行背景下，房地产企业的实际资产要大打折扣。比如恒大被清盘，相关机构测算债权人实际回收资产可能只有3%。万科的资产规模如果按照8折来计算，资产和负债规模基本相当；万科的资产如果按7折来计算，资产规模低于负债，处于资不抵债。

对于万科而言，更大的压力在于那些即将到期的债务。公开数据显示，2024年是万科的偿债大年，万科境内外的债券余额超过800亿元，其中一年内到期的超过300亿元。除此之外，还有一些金融机构的借款也将陆续到期。以此预计，万科年内到期的债务应该接近400亿。

那么，万科的资金状况如何呢，是否足以应对债务偿还压力？

万科的账面资金大概有1000亿元，扣除600亿元左右的预售监管资金之后，万科能够动用的资金大概有500亿元。当然，万科的这些资金不可能全部用来偿债，还要维持公司的正常运营。通常而言，一家公司的现金对短期债务的覆盖要至少保证在2倍以上，才能算得上债务安全。目前万科的现金对短期债务的覆盖率勉强超过1倍，这就意味着仅靠现有资金，万科很难实现对到期债务的足额兑付，换而言之，也就是债务违约的风险越来越大。

图 | 视觉中国

对于万科而言，既要维持公司的正常运营开支，又要偿还大量到期债务，万科的现金储备就开始显得捉襟见肘。在这样的背景下，万科不得已开启了“卖卖卖”的模式，将旗下大量优质资产打折出售。

最引人瞩目的是，万科最近将上海七宝万科广场打7折出售，回笼资金约24亿元。上海七宝万科广场一直被视作万科最赚钱的商业项目，万科此次打折出手，也可以想象债务压力之大。在大量出售优质资产之后，万科暂时避免了债务违约。万科最近一笔3月11日到期的美元债，金额6.3亿美元，万科顺利偿还。

去年11月，当时在回应万科债务压力时，深圳市国资委就作出表态，“如有需要或遭遇极端情况，有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。”

随着最近万科债务压力浮出水面，万科的大股东深铁集团开始拿出真金白银，在3月15日认购了10亿元左右的相关基金向万科输血。

图 | 视觉中国

虽然有来自大股东以及其他多方面的支持，但万科想要真正度过这场债务危机，最终还是要靠自身的造血能力，而在当前房地产下行的大背景下，这恰恰是万科最大的短板和挑战。

最近几年，随着房地产市场快速下行，即使是万科，业绩也遭遇了巨大冲击。2020年，万科的合同销售额还高达7000多亿元，但是到了2023年，万科的合同销售额只有3700多亿元，几乎腰斩。进入2024年，万科的合同销售更是加速下跌，前两个月的合同销售额只有300多亿元，同比大跌超过40%，其中二月单月的销售额同比大跌53%。

对于高杠杆的房地产企业而言，维持现金流最重要的就是快速销售回款，唯有如此才能避免资金链断裂。当销售额断崖式下跌，而到期债务又越来越多，万科想要避免债务违约，难度自然也是可想而知。

今年“两会”期间，住建部部长在回答房企债务问题时表示，“对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化原则，该破产破产、该重组重组。”

《蜗居》剧照

话音刚落，万科的债务危机就浮出了水面。现在人们关心的是，如果万科的债务危机继续升级，是否也会“该破产破产，该重组重组”呢？

恒大和碧桂园出事，人们会认为主要是这两个“坏孩子”自己的问题，但是如果公认最优秀的万科也出事，人们可能会认为问题不只是在房企自身。如果连万科都被债务危机冲垮，可能会引发更大的恐慌。

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